Nous nous sentons obligés de le signaler dans la mesure où, très étrangement, personne ne semble l’avoir remarqué.

Les chiffres sont pourtant partout dans la presse : moins 30% de transactions immobilières en 2012 et +0,8% d’augmentation des prix. Or, en toute logique, ces deux données indiquent que l’immobilier en France ne relève plus d’un mécanisme de marché, puisque transactions et prix évoluent en sens contraire. Partant et pour la même raison, on ne peut plus parler de « bulle » spéculative.

Est-ce à dire que cette bulle n’a jamais existé ? Sans doute, à suivre les agences immobilières, qui tablent sur une simple correction de moins 2% des prix au maximum en 2013. Et qui rappellent que la France connait une pénurie de logements – laquelle, de manière très surprenante, jouerait fortement sur les prix à l’achat mais pas tellement sur les loyers.

Que ne trouvera-t-on pas pour nier l’évidence ? La France ne manque pas tellement de logements. Les Français manquent cruellement de logements abordables. Les prix sont à un niveau inaccessible pour la majorité des acheteurs potentiels et le crédit bancaire n’en peut mais.

En 1944, pour ne pas reconnaitre ses défaites successives, l’armée japonaise inventa le concept « d’avance en arrière ». On a récemment entendu dire que « la resolvabilisation par la modération des prix » avait déjà eu lieu sur le marché immobilier français – ceci dans un contexte où, mécaniquement, les prix immobiliers ayant considérablement plus augmenté que les salaires, beaucoup seraient incapables d’acheter à son prix courant le logement qu’ils occupent aujourd’hui.

Mais il est vrai que ce n’est plus une bulle qui entretient les prix immobiliers, lesquels, décorrélés des transactions, ne peuvent plus en fait être considérés comme des prix de marché.

Au fait, savez-vous comment ces prix sont déterminés ? Savez-vous qu’il s’agit de prix médians et non moyens ? De prix vendeurs et non pas acquéreurs ? C’est ce qui est indiqué en effet dans un bandeau d’avertissement sur le site des notaires :

Beaucoup d’observateurs s’échinent actuellement à expliquer comment les prix peuvent se maintenir en France malgré l’effondrement des transactions. Mais qui sait au juste de combien les prix immobiliers réels – les prix moyens acquéreurs – ont baissé ? Toutes proportions gardées, un phénomène semblable joue en Espagne. De véritables villes fantômes sont apparues et les banques ne parviennent pas à se débarrasser de leurs actifs immobiliers même en baissant les prix de 80%. Mais, officiellement, la baisse des prix immobiliers n’a été que de 20% en Espagne depuis la crise. En France, les prix se maintiennent, nous dit-on. Mais le réseau Orpi propose à ses clients vendeurs de consentir des « soldes » de 5% à 15%.

La bulle a éclaté ainsi. Et en termes réels, les choses pourraient bien aller beaucoup plus vite que les chiffres publiés n’invitent à l’envisager – sachant que selon nos projections, nous estimons la cote d’alerte pour les principales banques françaises à 3% de sinistres + 40% de dépréciation. Voir notre dossier Financement et crise de l’immobilier en France, qui propose un point sur la situation et des projections/stress test.

P. ADOUX/Score Advisor

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